2017年年底以来，北京市政府及涉及部门陆续印发了《关于维护利用老旧厂房扩展文化空间的指导意见》《关于减缓科技创新建构高精尖经济结构用地政策的意见（全面推行）》《建设项目规划用于性质正面和负面表格》等系列文件，针对非大城功能分流中亟须解决问题的拆迁空间管理和用于问题，分类定策、投出“组合拳”，通过实施“健快速增长、胆分流、利转型”的产业用地“新政”，唤起新旧存增土地的活力与红利，为建构“高精尖”经济结构、推展大城高质量发展获取了有力承托。当前分流拆迁空间的盘活可玩性大。《北京市国有建设用地供应办法》规定“拨给土地使用权人不得自行对拨给土地展开研发建设”，这意味著拨给工业用地拆迁后需“再行由政府交还，再行依据规划决定用于”，原企业无法利用土地二次开发构建资金平衡。

对于非拨给工业用地，即便企业有权对原址用地展开自我改造升级，但更改土地性质产生的高额土地出让金往往让企业尴尬重负，若不办理更改，先前改建中立项规划、建设施工等申请办理将面对“审核困境”。产业用地“新政”为企业分流拆迁、改建升级“放开”。

以2016年11月8日原国土资源部印发的《产业用地政策实行工作提示》为基础，环绕有效地密码“大城市病”、解决问题历史遗留问题以及非大城功能分流的现实市场需求，北京的“新政”更加反映“高精尖”导向、“补短板”式、精细化区分的增存用地盘活思路，通过创意产业用地利用方式和管理机制，有效地解决了土地低成本与低效率共存的难题。一是产业用地转让方式更加灵活性。

《关于减缓科技创新建构高精尖经济结构用地政策的意见（全面推行）》的突破性条文——对转让获得的园区产业用地“实施弹性年期转让，转让年限最久为20年”、对出租获得的园区产业用地“实施年租制”、“最久期限不多达15年”，是在探寻“原作时限”（延长转让年期）、“先租后让”、“分期供应”等弹性拿地方式引领产业转型升级上迈进的最重要一步。建议在先前政策调整和完备中，除了具体产业项目“运营后并未超过准入条件”或“企业自身原因无法研发建设或运营”的解散方式外，对于合乎“高精尖”产业管理制度标准的产业项目“年限届满后怎么办”的问题，也应予以变通性处置，做“遇事实时”。

二是拆迁土地二次利用的审核流程深感精简。《关于维护利用老旧厂房扩展文化空间的指导意见》重点密码了老旧厂房改建的“审核无以”问题，明确提出通过“容许临时更改建筑用于功能”来解决问题审核困境，并具体了有关申报办理程序，同时，将“容许临时更改建筑用于功能”确认意见的开具权限下放在项目所在区，实行属地管理。这是突破现行规划管理体制的大胆尝试，对大面积拆迁区域在土地“变性”、调规等环节采行特事特办、增强政策专责，既解决问题了过去审核环节多、周期长、流程简单、操作者可玩性大等问题，又处置了用途管制实质与灵活性的关系，防止了政策“一刀切”和“自缚手脚”，确实为老旧厂房的文化再生关上了地下通道。

要以“底线”思维为工业发展留足空间。制造业是建构现代化城市经济体系、推展大城高质量发展的着力点。

近年来，国内特大城市因“工改商”、“工改居”引起工业空间过慢增加已沦为普遍现象，随之浸润的是城市“产业空心化”问题，深圳、佛山等城市通过划界工业用地调控“底线”以优先确保优质工业用地市场需求的作法，有一点自学和糅合。

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